Da Responsabilidade do Fiador no Contrato Locatício Prorrogado por Prazo Indeterminado e da Súmula 214 do STJ . por Edson Maraui

DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR NO CONTRATO LOCATÍCIO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO E DA SÚMULA 214 DO STJ

 

            Consolidou-se na 3ª Seção do STJ, entendimento de não responder o fiador por obrigações advindas da prorrogação da relação ex locato, ainda que exista no contrato cláusula prevendo sua responsabilidade até a efetiva entrega das chaves.

            Aportado em tal entendimento, o Superior Tribunal de Justiça fez editar a Súmula 214 (Responsabilidade do fiador), que repica: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

             As ponderosas e jurídicas razões que ofertam sustentação à posição adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, permissa vênia seja aquela preclara Corte composta por membros de conhecidas luzes, não parece se coadunar com a lei de regência.

              É certo que a fiança deve ser interpretada restritivamente, à estampa do que preconiza o art. 819 do novel Código Civil.

            Alude o indigitado artigo, em idêntica redação à disposição correspondente do Código de 1916 - art. 1.483, que “a fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”.

             Ocorre, que além da regulação geral, e em alguns casos supletiva, no Código Civil, o instituto da fiança tem normatização especial e diferenciada ditada pela Lei 8.245/91.

             O art. 39, inserido dentro da sistemática da Lei 8.245/91, de natureza especial e pública, remete a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves. Verbis:

             Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

         Com efeito, não se pode entender absolutamente aplicável à locação as regras comuns do instituto da fiança do novel Código Civil, isolando do contexto da relação ex locato, como se não existissem, os regramentos aportados na Lei Especial e que regulam este instituto da garantia locatícia.

         Há que se observar, ainda, que por força do art. 2.036 do próprio Código Civil, as regras concernentes à fiança a serem aplicadas nas locações são as da lei especial. Verbis:

             Art. 2.036. A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regido.        

            A corroborar com sua clara intenção de estender qualquer das garantias da locação até a efetiva devolução do imóvel, o legislador fez editar no art. 40, inciso V da mesma lei, que o locador poderá exigir novo fiador quando a locação for prorrogada por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo.

            Na lei do inquilinato, é de se perceber nitidamente, não há omissão a ser suprida pelo Código Civil no que tange à extensão temporal da responsabilidade do fiador.

            O entendimento aportado na Súmula 214 reclama a ratificação expressa do garantidor para que a norma cogente do artigo 39 da Lei Locatícia seja reconhecida.

             Revelando-se multifária em seus possíveis aspectos, essa aparente uniformização da matéria pelo Superior Tribunal de Justiça, vem sendo utilizada por alguns magistrados como uma verdadeira camisa de força, a impedir que cada situação fática seja individualmente revolvida e considerada no bojo do processo.

            O mestre Humberto Theodoro Júnior, no lúcido e pedagógico artigo intitulado “A Fiança e a Prorrogação do Contrato de Locação”, R. CEJ, Brasília, nº 24, p. 49-57, jan./marc/2004, com a costumeira propriedade, afirma que “a maior parte das divergências jurisprudenciais em torno da prorrogação do contrato locatício, assegurado por fiança decorre da não distinção entre os fenômenos da extinção (ex lege) e da exoneração (ex voluntate) da garantia. Não há nulidade da cláusula negocial que preveja a superveniência de prorrogação legal ou convencional da locação, ficando desde logo o fiador responsável pelas obrigações do locatário relativas ao novo período de ampliação da vigência contratual. É válida a fiança tanto para as dívidas atuais como para as dívidas futuras do novo Código Civil, art. 821. A previsão... E arremata: Não me parece, data vênia, merecedora de apoio a tese de que seria desprovida de validade a convenção que expressamente estabeleça a continuidade da fiança na hipótese de prorrogação da locação por tempo indeterminado. Isso porque o Código Civil consagra a possibilidade de fiança por dívida futura e de duração indeterminada. Desde que se preveja essa prorrogação da garantia fidejussória de maneira clara e precisa, não há razão para negar-se efeito à avença. Cria-se, na espécie, um contrato de garantia de prazo indeterminado, cuja vigência persistirá enquanto não se der a denúncia de que trata o art. 835 do novo Código Civil. Não há, outrossim, incompatibilidade entre o art. 39 da Lei de Inquilinato e o art. 835 do novo Código Civil. Prorrogado o contrato locatício por prazo indeterminado, a fiança também se prorrogará por prazo indeterminado. Durante essa nova etapa da garantia, surgirá para o fiador, no entanto, a faculdade de denunciar, com efeito ex nunc, o contrato de fiança, da mesma maneira que qualquer das partes do contrato de locação por prazo indeterminado possa rompê-lo”.

            Como se verifica, o regramento insulado no artigo 39 da Lei 8.245/91, não necessita de autorização do fiador para fazer gerar seus esperados efeitos e ter validade.

            O texto da lei é de clareza impar no sentido de obrigar o garantidor até a entrega das chaves. Se a lei não contém palavras inúteis, qual a razão de ser então da norma em evidência?

            Nesse quadrante jurídico e legal, as partes sequer necessitariam inserir no bojo do contrato de locação regramento prevendo a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves do imóvel, uma vez que tal ilação decorre da própria lei especial, de ordem pública e de observação cogente.

              Tal inserção, na verdade, é a transposição literal para o contrato da regra prevista no artigo 39 da Lei do Inquilinato.

            Agora, se previsto no contrato que a responsabilidade do fiador se estende apenas por determinado prazo, haverá o locador que exigir do locatário um novo fiador, nos exatos termos do inciso V, do art. 40 da Lei 8.245/91.

            Deve-se ressaltar, contudo, que ninguém é obrigado a permanecer contratado. Com efeito, embora prorrogado por tempo indeterminado, o fiador, à luz do regramento insulado no artigo 845 do Código Civil poderá, uma vez notificado o locador e decorrido o prazo de 60 dias, ver-se exonerado da fiança.

              O art. 835, inserto na Seção II do Capítulo XVIII – Da Fiança – do novel Código Civil, expressa in verbis:

            “Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor”.

            Indigitado artigo guarda parcial correspondência legislativa com o art. 1.500 do Código de 1916, cuja redação repica:

            “Art. 1500. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerar”.

            De se perceber, que pela redação do art. 1.500 do Código Civil de 1916, o fiador, para ver-se desonerado da obrigação, salvo por ato amigável, era obrigado a manejar ação de conhecimento a fim de obter a respectiva tutela jurisdicional.

            Ante a contemporânea diretriz legal plasmada no art. 835 do novo Código Civil, entretanto, pode desobrigar-se da fiança mediante simples notificação.

             Há que se atentar, ainda, que o fiador, além de aderir ao contrato voluntária e graciosamente, oferta garantia pessoal sem a qual a relação ex locato não se aperfeiçoaria, eis que as demais modalidades de garantia revelam-se extremamente onerosas e constituem na maioria das vezes insuportável ônus econômico para o locatário.

              Ao cabo das considerações procedidas, entendo subsistir a obrigação do fiador até a entrega das chaves e ainda que o contrato se prorrogue por tempo indeterminado, ressalvada a hipótese plasmada na primeira parte do cabeço do art. 39 da Lei 8.245/91.




© Copyright 2004, Maraui Advogados Associados S/S, Reprodução proibida. topovoltar V